Эксперты утверждают: рынок недвижимости становится все менее защищенным
Мошенники изобретают все новые и новые способы отъема жилья у доверчивых граждан, и самым лакомым кусочком для нечистых на руку людей является дорогая столичная недвижимость. Москвичи с пугающей регулярностью становятся свидетелями резонансных преступлений с имуществом социально незащищенных групп граждан и вполне благополучных жителей. Одно из самых громких дел, случившееся за последнее время и вынудившее законодателей принимать экстренные меры – это история Романа Салтовского, который случайно обнаружил, что подарил свою московскую квартиру совершенно незнакомому человеку. Заявление на переход права собственности и договор дарения, оформленный в простой письменной форме, он, якобы, в электронном виде в Росреестр подал сам, подписав этот пакет электронной подписью. Поскольку все формальные требования были выполнены, а волю гражданина сотрудники Росреестра по законодательству устанавливать не должны, переход права зарегистрировали, и Роман вынужден был провести немало беспокойных часов в судах, доказывая, что стал жертвой мошенничества с электронной подписью, которую никогда не получал.
Между тем простая письменная форма сделки, когда договор на самое дорогое имущество в жизни человека подписывается без участия профессиональных юристов в сфере недвижимости - нотариусов, не предоставляет защиты сторонам сделки. Заключая такой договор, стороны все риски берут на себя, а значит, обязаны быть осведомленными в правовых вопросах и самостоятельно проводить все проверочные действия по сделке. Но, как показывает практика, большинство граждан не обладают юридическими знаниями и не понимают последствий принимаемых решений.
Исследование Финансового университета при Правительстве РФ, представленное 15 сентября на круглом столе «Актуальные вопросы защиты прав и законных интересов граждан в сфере оборота недвижимости» в Общественной палате РФ, подтвердило серьезный масштаб угрозы, с которой сталкиваются граждане — участники сделок с недвижимостью. Ежегодно количество дел по мошенническим схемам в недвижимости растет примерно на 8%. Только за 1 полугодие 2020 года зарегистрировано 4 129 дел о мошенничестве: для сравнения, в прошлом году их было 7 340. Нагрузка же на суды в части гражданско-правовых споров в сфере недвижимости выросла за 5 лет на 173%.
В то же время раскрываемость мошеннических преступлений в сфере оборота недвижимости падает — в 2018 году был вынесен всего 991 приговор, а за весь 2019 и первую половину 2020 — 981.
Для многих схем часто невозможно доказать преступный умысел, и пострадавшим гражданам приходится пытаться защитить свои права в суде в порядке гражданско-правовых споров. Подавляющее большинство порочных сделок, которые впоследствии оспариваются в судах, также заключается «на коленке», без участия нотариуса.
По данным исследования экспертов Финансового университета при Правительстве РФ, сделанном на основе вынесенных судами приговоров, 17% преступлений связано с подделкой документов. Чуть меньше, 14% обвинительных приговоров, было вынесено за недобросовестное оказание риелторских и юридических услуг. Особенно тревожно, что из них 10% приходится на преступления, совершаемые сотрудниками органов государственной власти и местного самоуправления (администрацией муниципального образования, сотрудниками МФЦ и т.п.) при реализации своих служебных полномочий, связанных с оборотом/регистрацией объектов недвижимости. На четвертом месте (9%) оказались те псевдо-микрофинансовые организации, которые предоставляли «денежные займы» под залог недвижимости. Замыкают список те, кто продал недвижимость, находящуюся в обременении или чужое имущество, и те, кто совершал фиктивные сделки купли-продажи для обналичивания материнского капитала, жилищного сертификата, предоставляемых по различным социальным программам и пр. (8 и 7% соответственно). Оставшиеся почти 30% приговоров вынесены еще по более чем полутора десяткам мошеннических схем.
Вот типичные случаи признания сделок с недвижимостью недействительными на основе анализа гражданско-правовых споров:
— Объект недвижимости был продан добросовестному покупателю, право собственности зарегистрировано, но настоящий владелец недвижимости договор не подписывал (например, его подпись была подделана), и даже не знал, что потерял право собственности на жилье. Случаи, когда в МФЦ приводили загримированного под владельца квартиры человека, тоже нередки.
— Под видом безобидного документа (счета на оплату, кредитного договора или договора займа), владельцу квартиры подсовывали на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме. Например, в Калининграде 96-летний ветеран подписал такой договор, будучи уверенным, что ставит свою подпись под завещанием — сотрудница МФЦ обманула старика, представившись помощником нотариуса.
— Обманом или силой заставляют подписывать договор купли-продажи людей, которые злоупотребляют спиртным или наркотиками. В лучшем случае, такие владельцы квартир, подписав бумагу, получали небольшую сумму денег или их вывозили в отдаленные районы, в заброшенные дома. В худшем такие граждане лишались жизни.
— Заключение договора продажи недвижимости по поддельным документам, например, по поддельному договору о приватизации недвижимости. Также предметом для гражданско-правового спора могут стать случайные или намеренные ошибки исполнения договора со стороны риелтора, которые повлекли потерю клиентом недвижимого имущества.
— Введение в заблуждение относительно возможных последствий заключения сделки. Так, например, в одном из дел, «истец обратился в суд с требованием о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Как следовало из материалов дела, ответчик выдвинул в качестве условия заключения договора займа условие в виде подписания договора купли-продажи квартиры, пояснив, что данный договор будет мнимой сделкой и при возврате займа договор аннулируется. После возврата займа в полном объеме истца заставили съехать из квартиры».
Между тем, большинство из этих схем разваливаются при обращении за удостоверением сделки к нотариусу. Нотариус разъясняет юридические последствия заключаемых договоров, это делает невозможными заключение договора купли-продажи квартиры в качестве гарантии по договору займа, подмену одного договора другим, исключает заблуждения относительно договоров дарения. Нотариус также не допустит заключения сделки под давлением или с человеком, который находится в алкогольном опьянении или по другой причине не понимает сути своих действий. Нотариус обязательно беседует с каждой стороной отдельно и выясняет соответствие воли продавца и покупателя условиям договора.
У нотариуса есть возможность проверки правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Система межведомственного электронного взаимодействия позволяет нотариусам запрашивать напрямую сведения из Единого государственного реестра недвижимости, документы муниципальных властей по приватизации жилых помещений, решения судов, выписки из домовых книг, сведения органов ЗАГС. Если же продавец квартиры предъявляет документы о наследственных правах или действует по доверенности, то подлинность данных документов позволяет проконтролировать Единая информационная система нотариата. Поэтому фальсификация правоустанавливающих документов при обращении в нотариальную контору теряет смысл.
Даже в случаях предъявления поддельного паспорта такого качества, которое не распознается специальным техническим средствами, сертифицированными МВД России, опыт нотариуса позволяет заподозрить обман на интуитивном уровне. Тогда включаются дополнительные механизмы проверок, позволяющие выявить возможный обман. К примеру, одна из нотариусов Москвы сверх требований Регламента совершения нотариальных действий запросила в органах паспортного учета копию формы № 1, когда к ней обратилась женщина с просьбой удостоверить доверенность на продажу московской квартиры. Предъявленный паспорт на возраст 84 года значился в базах учета как действительный и успешно прошел технический контроль, но в целом ситуация, когда в таком возрасте человек изъявляет желание полностью поменять свою жизнь и переехать из столицы в провинцию к родственникам, внушала подозрения. Интуиция не подвела нотариуса, в форме №1 фигурировала совсем иная фотография. Как оказалось в дальнейшем, настоящая хозяйка квартиры в это время гостила в Кировской области у брата и даже не знала, что кто-то пытался продать ее квартиру. Что интересно, в поле зрения аферистов она попала после того, как однажды неосторожно воспользовалась услугами бесплатных юристов, которые позвонили ей по телефону.
Другому московскому нотариусу при оформлении сделки купли-продажи квартиры также был предъявлен очень правдоподобный паспорт, который соответствовал всем формальным требованиям. Но у нотариуса возникли необъяснимые подозрения в том, что на фото другой человек. Также из базы МВД была запрошена форма № 1, но фотографии в ней и в паспорте были идентичными. Поводов для отказа в удостоверении сделки не было, и документы отправились в Росреестр на регистрацию. Тем не менее нотариус поделился с покупателем своими интуитивными сомнениями и порекомендовала еще раз проверить квартиру. И в результате хозяином отчуждаемого объекта недвижимости оказался совершенно другой, очень похожий на продавца человек. Оперативные действия позволили наложить запрет на выдачу денег с банковского счета, а мошенник был задержан при попытке их получения. Следствие и суд, где свидетельские показания нотариуса играли ключевую роль, аннулировали сделку, а преступник понес справедливое наказание.
С созданием в России информационной базы биометрических данных, доступ к которой будут иметь и нотариусы, проблема фальшивых паспортов должна быть решена на сто процентов.
Эксперты, принявшие участие в обсуждении проблем рынка недвижимости в Общественной палате, подтвердили, что нотариальное удостоверение сделки является самым действенным методом их решения. Только нотариус, действуя от имени государства, гарантирует чистоту и законность сделки, защиту прав ее участников. Только у нотариуса профессиональная ответственность подкреплена финансовыми гарантиями: личным и коллективным страхованием нотариальной деятельности, личным имуществом и Компенсационным фондом Федеральной нотариальной палаты. «Действительно полную защиту участники сделок с жильем могут получить только в результате комплексной работы госрегистратора и нотариуса, — отметил президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик, — Это в том числе подтверждает успешный пример более 80% стран континентальной Европы, где нотариус в силу закона отвечает за юридическую чистоту всех сделок с недвижимым имущество».