Без штампов в паспорте: риски сделок в простой письменной форме растут

Эксперты отмечают, что не обязательность отметок о регистрации брака, и о наличии детей в паспортах российских граждан, которая предусмотрена новыми правилами установленными постановлением Правительства РФ от 15.07.2021 №1205, увеличит риски по сделкам, заключенным в простой письменной форме. При этом на работу нотариусов новые правила никак не  повлияют -  договор, удостоверенный нотариально, останется таким же надежным, как и ранее.

Отсутствие штампов в паспорте о браке и детях может расширить поле для злоупотреблений в сфере сделок с недвижимостью. Граждане, заключающие договоры купли-продажи недвижимости в простой письменной форме рискуют тем, что при продаже имущества, нажитого в браке, или имущества, приобретенного за счет средств материнского капитала, будут нарушаться права супругов, и несовершеннолетних детей, а значит, сделка в будущем может быть оспорена.  Отметки о браке и детях и раньше не являлись обязательными элементами документа, удостоверяющего личность: у кого-то они стоят, у кого-то нет, но для  обычных людей – это привычный источник информации, на который они ориентируются при принятии решений. Если со временем они исчезнут из паспортов, то возможности отследить законность сделки у неквалифицированных участников рынка заметно сузится.

На самом деле правое поле намного сложнее, и наличие штампа о браке, к примеру, не дает однозначного ответа о природе имущественных отношений супругов. Муж и жена могли выбрать раздельный режим имущества, заключив брачный договор, да и не все имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью.

Нотариус в своей работе, как ранее, так и сейчас ориентируются не на штампы в паспорте, а проводит целый комплекс проверочных действий, осуществляет полную правовую экспертизу сделки. Нотариус Александр Сагин отмечает, Конституционный Суд РФ указал на то, что единственными подтверждающими брачно-семейные отношения документами являются свидетельство о регистрации/расторжении брака, свидетельство о рождении ребенка. Для проверки сведений о брачных отношениях, рождении, смерти и других актах гражданского состояния нотариусы напрямую обращаются к электронному реестру ЗАГС. Информация о заключенных брачных договорах содержится в Единой информационной системе нотариата.

Недвижимость, приобретенная в период брака не по безвозмездным сделкам (дарение, наследство), является совместной собственностью супругов. Даже если в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника недвижимости указан один из супругов. Александр Сагин, напоминает, что супруги вправе изменить режим совместной собственности, в том числе в отношении недвижимого имущества, заключив брачный договор. Эти обстоятельства необходимо учитывать при заключении сделки, так как в случае продажи общей недвижимости необходимо оформить нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку. Отсутствие согласия на отчуждение имущества чревато для сторон договора тем, что супруг, узнавший о нарушении своих прав, может обратиться в суд и оспорить сделку. При этом важно учитывать, что даже бывший супруг может подать иск в суд, если продавец недвижимости не получил его согласия, а имущество, нажитое в браке, еще не разделено (по соглашению супругов или в судебном порядке).

В случае же нарушения имущественных прав детей, обусловленных полученным родителями материнским капиталом, сделка может быть оспорена спустя много лет, и права добросовестных приобретателей таким образом защитить будет весьма сложно. 

Меры социальной поддержки государства, введение новых регуляторных механизмов в экономике все более усложняют гражданский оборот. Без квалифицированного сопровождения сделка с недвижимостью обрастает множеством рисков, которые могут оставить покупателя и без имущества и без выплаченных за него средств. Поэтому возможности нотариуса по обеспечению гарантий законности и безопасности сделки, а также клиеноориентированный сервис в формате «одного окна», когда гражданин все получает в одном месте без лишних усилий,  становятся все более актуальными.